大陸 70 年產權到期怎麼辦？跟臺灣永久產權有何不同？

2026年7月31日

這是臺灣買家最常問的問題之一，也是很多人遲遲不敢出手的顧慮。「買了房子，70 年後到底怎麼辦？」本文將用清晰的邏輯，幫你把這件事想清楚。

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臺灣 vs 大陸：產權制度的根本差異

臺灣的房屋所有權是「永久產權」——只要你持有房屋，就永遠是你的，沒有期限。但大陸的土地制度不同：土地屬於國家所有，個人或企業購買的是「土地使用權」，住宅用地的使用年限為 70 年。

這個差異的本質在於：臺灣你買的是「土地 + 房屋」的永久所有權；大陸你買的是「房屋所有權（永久）+ 土地使用權（70 年）」的組合。

| 項目 | 臺灣 | 中國大陸 |

|---|---|---|

| 房屋所有權 | 永久 | 永久 |

| 土地所有制 | 私有（可永久持有） | 國家所有 |

| 土地使用權年限 | 無期限 | 住宅 70 年 |

| 到期後處理 | 不適用 | 自動續期（依法） |

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不會。 這是最重要的一點。

2007 年施行的《物權法》第 149 條明確規定：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。」2021 年施行的《民法典》進一步確認了這一原則。

2023 年，國務院發布的《不動產登記暫行條例》修正版也明確指出，住宅用地使用權到期後，無需申請、自動續期，不影響居民的正常居住和使用。

目前中國大陸最早的一批商品房（1990 年代初開發）的土地使用權到期時間大約在 2060 年前後，屆時的具體政策細節（是否收費、如何辦理）尚未最終確定，但「自動續期、不影響居住」的大方向已由法律明確保障。

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這是目前政策尚未完全明確的部分。《民法典》規定自動續期，但對「是否繳費」的表述是「依照法律規定辦理」，意味著未來可能有相關法規出臺。

目前主流的預期是：象徵性收費或免費。理由如下：

1. 中國大陸有 3 億多套住宅，若強制高額收費，將引發巨大的社會矛盾，政府不可能這樣做。

2. 溫州等地已有部分 20 年使用權的土地到期案例，當地政府的處理方式是免費自動續期，為全國提供了參考。

3. 政府的政策目標是「居者有其屋」，強制收回住宅用地與這一目標相悖。

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坦白說，「70 年產權到期」並不是臺灣人在大陸買房最需要擔心的風險。真正需要注意的風險是：

1. 爛尾樓風險

預售屋開發商資金斷鏈，房子蓋到一半停工。這才是近年來最多臺灣買家踩坑的地方。解決方法：只買現成屋。

2. 產權不清晰

部分房源存在抵押、查封或產權糾紛。解決方法：簽約前查詢不動產登記資訊。

3. 假建案詐騙

有人假冒開發商或仲介，收了訂金後消失。解決方法：透過有信譽的顧問公司，只接觸正規開發商。

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對於打算在珠海置產的臺灣朋友，70 年產權的問題可以這樣理解：

如果你的置產目的是自住或長期持有，珠海的現成屋是相對安全的選擇。如果你還有疑慮，歡迎加入 LINE 與我們的顧問詳細討論。